不動産売却で失敗しないために

不動産を高く売却するために（１）

admin — Sun, 11 Jul 2010 12:54:36 +0000

私個人も６年ほど前に実の父の相続で不動産を２物件ほど売却しました。よくわからないまま不動産会社にお任せな状況で、なかなか売れず４ヶ月ほどかかりました。結局、売出し価格も２度、最初の査定額から２百万円以上下げて売ることとになりました。　不動産会社は、媒介契約を取る時は、これでも十分、売れると言いながら査定額を頂き、専任の媒介契約を結びましたが、色々と、反省すること（後悔）も多かったのを覚えています。自分は東京にて生活しており、物件は関西ということもあり、不動産会社も２社くらいしか訪問できず、簡単な査定書と提案を頂き、安易に１社に決めたのも後悔の原因でした。

そう意味では、不動産の一括査定サイトを使うというのは、不動産売却をお願いする不動産会社を合理的に探すには、とても有効な方法だと思います。　不動産会社とは適当な距離を保ちつつ、売主主導で選べますし、不動産会社も査定を同時依頼されていることが分かっているので競争に勝たないと！と思うので、結構積極的に工夫して提案してもらえます。

ただ、一括査定サイトを利用する前に、その本質をしっかりと押さえておきたいですね。不動産を売る人にとって、少しでも高く売却したいという心理が働くのは当然です。　競争査定という心理が働くという点では、引越しなど一括見積サイトと、同様の効果を期待してしまいがちです。　

違いを簡単に整理してみました。

■　引越し一括見積りシステム
　　（担当）引越し業者
　　業者間の引越し代金の価格競争。少しでも安くの効果が直接得られる

■　不動産売却の一括査定サイト
　　（担当）不動産仲介会社
　　不動産仲介業者はあくまでも市場参考価格、その会社の売却戦略を
　　提示するもので、その査定金額の算出根拠の正確性がポイントとなります。
　　
　　※　極めて高い査定額を出してくる会社には、注意が必要。

　　　　例えば、市場価格2500万円の物件を3000万円と
　　　　査定してもらって、「当社は営業力で売れる・・」と
　　　　いう話で、売り出したが、結果として、高すぎて、
　　　　売れなくなり、値段を下げるというケースが多々あります。

　　　　売主としては、不動産会社と媒介契約締結する前までに、
　　　　提示された査定額の算出根拠について慎重に検討して
　　　　不動産会社を選ぶということが「少しでも高く、機会を逃さず
　　　　売却できるポイントとなります。

市場で売り出し価格を決めるのは、売主さんのご本人です。　それだけに、複数の不動産会社の情報（実績、担当営業マンの能力、提案内容、査定額の算出根拠）をしっかりと比較分析して、納得のいく、契約する不動産会社を選ぶようにしたいものです。

不動産最新動向

admin — Mon, 03 May 2010 14:59:43 +0000

ゴールデンウィークを目前にようやく春めいてきましたが、不動産の市場環境もようやく長い冬眠期間を終えようとしているような感じがします。2010年第２四半期を迎え、２番底もどうやら回避された感じになってきました。　４月１日に発表された日銀短観でも『景況は回復局面へ』となっています。一方でデフレや雇用情勢など不安感は依然としてくすぶっており気は許せないものの大企業製造業など業績改善幅を大きく伸ばしてきています。

不動産売買の市場動向に関しては、大都市圏特に首都圏を中心に下落傾向に終止符を打ってきているようにも見えます。しかしながら、地方は不動産価格の下落幅は減少こそしていますが、緩やかな下落は続いているようなので楽観視はできないのも事実です。

■最新の不動産市場動向　2010年3月

2010年4月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

◆首都圏

	（価格）前年比	(価格）前月比	成約件数
マンション	+2.9%	+0.3%	-5.8%
中古戸建て	+5.4%	+0.2%	+9.2%
土地	-4.2%	-1.6%	+9.9%

◆　出典元：東日本不動産流通機構　’10年0３月度月例マーケットウオッチ

◆近畿

	（価格）前年比	(価格）前月比	成約件数
マンション	-1.3%	+0.1%	+4.7%
中古戸建て	-8.4%	-2.0%	-3.2%
土地	-5.1%	-2.9%	-6.8%

◆　データ出典元：近畿圏不動産流通機構　　Real Time Eyes ４月号

首都圏では中古マンション、一戸建て住宅など価格面で軽微ながらも上昇傾向になってきました。土地に関しては依然として横ばいからわずかに下落の傾向が続いています。近畿圏では、大阪の中心部では上昇傾向に転じつつあるものの総じて下落傾向が続いています。しかしながら、今後の傾向としては、住宅取得時の資金贈与の非課税枠の拡大など税制面での優遇効果も手伝ってこれまで手控えていた購買活動が増加してくることも予想されており、横ばいから緩やかな上昇傾向へと転換していくのではないと予想してされています。
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不動産市場の最新動向 2010年2月

admin — Fri, 19 Feb 2010 12:19:55 +0000

2010年に入り、世界経済の危機感も緩和されつつあります。国内では政権交代したものの、まだ景気回復とは言い難い状況ではありますが、昨年末に騒がれていた二番底リスクは徐々に回避されそうな感じとなってきました。不動産仲介市場も昨年より、徐々に売買契約数も増加傾向となってきました。ただ、価格面では、デフレ状況、雇用状況の回復が見込まれない経済状況を反映し、緩やかになってきてはいるものの下落傾向は継続しているというのが現状です。

価格上昇傾向（売り手市場に移行する）が当面見えないため、空き家で保有（在庫）しているよりも早期に不動産売却したほうが得策と考える売主様が増えてきているのかもしれません。

■最新の不動産市場動向　2010年1月

今月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
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	（価格）前年比	(価格）前月比	成約件数
マンション	+2.0%	+0.3%	+11.2%
中古戸建て	-4.3%	-3.4%	+28.4%
土地	-2.8%	-0.8%	+17.4%

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◆　データ出典元：東日本不動産流通機構　2010年01月度月例マーケットウオッチ

近畿

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	（価格）前年比	(価格）前月比	成約件数
マンション	+0.9%	+3.1%	+21.8%
中古戸建て	-2.9%	+7.3%	+ 4.4%
土地	+5.9%	+20.2%	+14.1%

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◆　データ出典元：近畿圏不動産流通機構　　Real Time Eyes 2月号

上記のデータから、首都圏では中古マンションの価格は２ヶ月連続で前月比より上昇しました。戸建て、土地に関してはまだ、少し下落しておりますが、その傾向は徐々に減少してきており、ほぼ横ばいという状況です。近畿圏に関しては、中古マンション、戸建て、土地ともに前月比でプラス上昇しています。下落傾向は脱出したように見えます。今後の展開に注目したいところです。

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2009年末、不動産価格動向は？

admin — Mon, 23 Nov 2009 08:22:21 +0000

政権交代から２ヶ月半が過ぎました。２００９年に入り、国内経済指標をみるかぎり緩やかに回復してきているようですが、１０月以降は雇用状況の悪化やデフレなどの問題もあり二番底を警戒する状況を払拭できないでいますね。

２００９年７月から９月末３ヶ月の不動産市場価格の状況は、国内全体で均すと『横ばい』。但し、首都圏２３区や大阪市内、名古屋市内など大都市部の一部でわずかながらも価格上昇傾向が観測されています。　不動産取引の契約件数は前年度同月比でみると２０～３０％前後増加していますが不動産の市場価格そのものは追従してきてない状況です。

これから２００９年末にかけての動向予測ですが、具体的な景気回復（内需拡大）のシナリオやデフレ対応策を提示できてない政策への不信感もあり、全国的には不動産流通市場もネガティブな要因も多く、不動産価格動向は横ばいまたは少し下落傾向は継続すると予想されているようです。政権交代して３か月が経とうとしていますが、事業仕分けで無駄を削減することも大切なことだと思いますが、国内経済回復へのしっかりとした道筋（国家戦略）の早期提示が不動産価格下落への歯止めとしても重要となってくると思います。

＜不動産価格情報（データ）：参考情報は下記の通りです＞

レインズデータ

首都圏　（参照元　（社）東日本不動産流通機構　月例マーケットウオッチより）

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

近畿圏　（参照元　（社）近畿圏不動産流通機構　Real Time Eyes 11月号(No.212)より）

http://www.kinkireins.or.jp/rte/real/real.html

＜三井不動産販売：リハウスプライスリサーチ（2009年10月8日）＞

首都圏版（横ばい傾向、首都圏23区などはわずかながらも上昇）

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_01.html

関西版（横ばい傾向）

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_02.html

中京版（横ばい傾向、名古屋市内などはわずかながら上昇）

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_03.html

＜東京カンテイプレスリリース（2009年10月22日）＞

中古マンション価格　首都圏、近畿圏、中京圏で下落傾向から反転首都圏では２％上昇

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200909.pdf

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政権交代と不動産価格動向

admin — Thu, 10 Sep 2009 16:42:03 +0000

衆院選も民主党の圧勝で政権交代という結果になりましたが、これにより不動産市場にどのような影響を及ぼしていくのかが気になるところです。

東日本レインズ、近畿レインズ発表の2009年7月度のデータを検証してみました。

首都圏

	（価格）前年比	(価格）前月比	成約件数
マンション	-5.5%	-1.1%	+1.2%
中古戸建て	-7.4%	+5.4%	+10.3%
土地	-6.9%	+3.5%	+34

◆　データ出典元：東日本不動産流通機構　09年07月度マーケットウオッチ

近畿

	（価格）前年比	(価格）前月比	成約件数
マンション	-5.2%	-1.8%	+1.2%
中古戸建て	-6.4%	+0.4%	-12.1%
土地	+2.9%	+2.1%	+1.3

◆　データ出典元：近畿圏不動産流通機構　不動産市場動向について

首都圏、近畿圏など主要都市では『底打ち』、底固めの調整が進んでいるように見えてきていますが、今後、不動産価格が上昇していくかどうかは未だ不透明です。地方圏においてはまだまだ不動産価格は下落傾向にありいつ『底』を打つのか予想がつかない状況が続いています。政権交代しましたが、雇用問題（失業率が増加傾向）が改善し、個人の所得が改善していく兆しが見えない限り、家計も防衛的になり住宅価格の上昇にネガティブな状況は続き、当面、下落傾向が反転、上昇することは見込めないように思います。

また、長期的にみても人口減少、少子化問題で世帯数の増加も望めない、持ち家比率も低下傾向という状況下で、不動産の供給過剰状態が改善されるにはかなりの時間も必要と思います。

不動産を売却する側にとっては、とても厳しい住宅市場環境の下であることは否めない事実で、少しでも安く買いたいという買主と景気が回復し経済情勢が好転し始め、不動産流通市場が回復してくるまでの時間とどう対峙していくかが重要なテーマとなってくると思います。

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